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ACQUISTARE CASA PAGANDO L'AFFITTO: TUTTI GLI ASPETTI FISCALI

Con la circolare n. 4/E l’Agenzia delle Entrate definisce la disciplina fiscale da applicare al “Rent to buy” una formula contrattuale innovativa che permette di prendere in affitto un immobile con l’opzione di acquistarlo dopo un certo periodo di tempo. 

Vediamo nel dettaglio qual è il regime fiscale da applicare a contratti che rientrano in questa categoria. 

Tassazione a due vie – Il canone corrisposto dal locatario per il godimento dell’immobile è soggetto alle disposizioni previste per il canone di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette. Mentre per la quota versata come acconto sul corrispettivo di vendita dell’immobile, si applica la normativa prevista per gli acconti-prezzo. 

Imponibilità IVA (in base alla scelta dell’impresa) - I canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti IVA, salvo il caso in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità IVA.

Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e ripristino. 

Aliquote IVA ed imposte di registro acquistando da imprese - Nei casi in cui l'operazione è imponibile ai fini dell'Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto-prezzo sono quelle vigenti al momento dell'accordo. E dunque:

1. aliquota ridotta del 4% per l’acquisto di “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
2. aliquota ridotta del 10% se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell'agevolazione “prima casa”;
3. aliquota del 22% per gli immobili classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (case di lusso) e per gli immobili strumentali».

Riguardo l'imposta di registro, per i fabbricati abitativi, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile.

Se il contratto è esente da Iva, alla quota di canone corrisposta quale acconto-prezzo si applica l'imposta di registro proporzionale del 2%. Se il contratto è imponibile Iva, l'imposta è invece in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l'imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione.

Per gli acconti-prezzo soggetti a Iva, l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro.

Tassazione per le imprese - Al momento della cessione, per le imprese la tassazione sarà sulla «differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell'immobile». Ai fini Iva, invece, «la base imponibile su cui applicare l'imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall'ex affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell'immobile».

Riguardo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l'imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all'1% e al 3%.

Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo mille euro; mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, l'imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre di 200 euro ciascuna).

Il rent to buy tra privati - Se il venditore è un soggetto Irpef, sulla quota percepita come affitto si applica la disciplina fiscale dei redditi fondiari: i canoni vanno cioè normalmente a formare il reddito complessivo dei “proprietari”. Mentre l'imposta di registro, proporzionale, è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. Si può comunque optare, ove ricorrono i presupposti, per la cedolare secca.

Quanto al corrispettivo dell'eventuale trasferimento dell'immobile, questo viene tassato come «una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall'acquisto», come di solito nel regime di compravendite tra privati. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno dunque assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell'immobile. Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l'imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.

Se non si realizza la vendita? Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto, per il concedente in regime di impresa non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito. Tranne la sola quota dei canoni (acconto) che si è pattuito fosse trattenuta. Lo stesso avviene in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore.

Nei contratti tra privati, per il proprietario, la parte di acconto eventualmente trattenuta per il mancato esercizio dell'opzione da parte del conduttore costituirà un reddito diverso. Che in sostanza remunera per il diritto di acquisto concesso in sede di stipula del contratto. E reddito diverso sarà anche la quota trattenuta a titolo di indennità nel caso di inadempimento del conduttore.

Si tratti di mancato esercizio del diritto di acquisto o di inadempimento del conduttore, comunque «non si dà luogo alla restituzione dell'imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo». Anche quando il concedente – perché così pattuito - restituisce tali somme al conduttore.