Le cose da sapere sulla planimetria catastale

Di Architetto Giorgio Rossetti

Cos’è

Si tratta banalmente della piantina che descrive la geometria degli spazi interni ed esterni dell’immobile, sia esso un’abitazione o qualsiasi altra tipologia di locale (negozio, box, ufficio, laboratorio, ecc.), con indicata la destinazione d’uso di tutti i locali e delle superfici coperte o scoperte, quali balconi, terrazzi, logge e cortili. Nel caso delle abitazioni, in genere si indicano solo cucina (con la lettera K, o A/K se c’è un angolo cottura), servizi igienici (lettera B) e ripostigli (lettera R) o altri locali di servizio, ma non è obbligatorio specificare le camere e il soggiorno.

Come si riconosce

La planimetria catastale va predisposta necessariamente da un tecnico abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) a costruzione o ristrutturazione avvenuta, e quindi depositata in Catasto – che è un’emanazione dell’Agenzia delle Entrate – a cura e spese del proprietario. Le planimetrie presentate negli ultimi anni sono state elaborate in formato digitale, quelle più vecchie si riconoscono perché erano  graficizzate a mano e su carta millimetrata. In entrambi i casi, il documento può essere stampato in formato A4 o A3 e per essere completo e valido a tutti gli effetti, deve riportare sempre: data e protocollo di presentazione, nome del tecnico redattore, ubicazione dell’immobile, estremi identificativi catastali (cioè Foglio, Particella e subalterno), scala di rappresentazione (1:100 o 1:200 in genere) e posizione del nord.

A cosa serve

Il fatto che planimetria catastale non venga conservata dal Comune di appartenenza ma da un ufficio tributario, ci ricorda che questo documento viene eseguito, conservato e aggiornato ove necessario, essenzialmente per ragioni fiscali, ovvero per determinare con sufficiente precisione la rendita che l’immobile produce o è in grado di produrre potenzialmente. Sulla rendita catastale, come tutti sappiamo, vengono calcolate le tasse di proprietà (es. IMU) ed altre imposte.

Chi può richiederla e dove

La planimetria catastale, al contrario della visura catastale, che riporta in un prospetto schematico i dati principali dell’immobile, non è pubblica, nel senso che solo il proprietario, o una persona da questi delegato, è autorizzato a richiederla. Questo per comprensibili ragioni di privacy e di sicurezza. In caso di compravendita, la planimetria catastale deve essere sempre fornita dal proprietario – direttamente o per tramite dell’agenzia immobiliare – perché l’acquirente non sarebbe titolato a richiederla fino alla sottoscrizione del preliminare di vendita. Se la si richiede direttamente presso gli sportelli al pubblico del Catasto dimostrando, documenti alla mano, di avere un diritto reale sull’immobile (proprietà, locazione, usufrutto, nuda proprietà ecc.) è assolutamente gratuita. Viceversa, se la si richiede tramite un’agenzia di servizi, anche via internet, ha sempre un costo, che varia da agenzia ad agenzia, ma è comunque necessario disporre della delega del proprietario.

Quando va aggiornata e perché

Negli ultimi anni, la planimetria catastale ha conosciuto una diffusione sempre più ampia, per diverse ragioni. In particolare, dal 2010, in caso di compravendita di un immobile, il venditore ha l’obbligo di produrre la planimetria aggiornata e se ne deve verificare la conformità allo stato dei luoghi. In caso non ci sia questa corrispondenza, la compravendita non è possibile, dunque è necessario che questo controllo venga effettuato all’inizio della trattativa d’acquisto. Se sono stati eseguiti dei lavori nell’unità immobiliare, e questi interventi sono stati regolarmente autorizzati, la planimetria catastale dovrà essere aggiornata alle modifiche effettuate con una procedura chiamata Docfa. La variazione può essere depositata anche in un momento successivo all’esecuzione dei lavori, pagando una sanzione con importo variabile.

Quanto è importante

La questione di più difficile comprensione, è che nonostante quanto sopra esposto, che parrebbe attribuire alla planimetria catastale una notevole rilevanza nell’identificazione di un immobile, la conformità catastale, pur indispensabile ai fini di una compravendita, è condizione necessaria ma non sufficiente per determinarne l’effettiva regolarità. Questa infatti, si accerta verificando la conformità edilizia e urbanistica, ovvero la legittimità della costruzione sotto il profilo delle autorizzazioni e dei permessi. In sostanza, occorre controllare la corrispondenza e la coerenza dei documenti e degli elaborati grafici depositati al Comune (DIA, SCIA, CILA, ecc), e a questo fine la planimetria catastale risulta di fatto priva di valore. In altri termini: se avete verificato la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato dei luoghi, ovvero con la “forma” dell’immobile come lo conoscete o lo avete visionato, non significa affatto che l’immobile è in regola e dovranno essere eseguiti ulteriori controlli.

Perché è così diffusa?

Essenzialmente perché tutti, o quasi tutti, gli immobili esistenti, inclusi molti di quelli parzialmente o totalmente abusivi, sono iscritti in Catasto, essendo il Fisco sempre più veloce dei Comuni nell’individuare gli immobili non registrati e perciò non soggetti a prelievo fiscale; in secondo luogo perché, come prima illustrato, la planimetria catastale è un documento di facile reperibilità, disponibile in un formato standard facilmente riproducibile e trasferibile (via fax, email, in fotocopia), ed è in genere già presente nell’atto di compravendita. Tutte le altre planimetrie dell’immobile, allegate ai progetti edilizi, statici o impiantistici, sono molto più difficili da reperire.

In conclusione

La planimetria catastale, è il primo documento d’identità dell’immobile ed è uno strumento utilissimo per ricavarne le caratteristiche principali (ubicazione, superficie, distribuzione degli ambienti, destinazione d’uso, ecc.), unitamente alla visura, che consente di individuare il soggetto che attualmente figura come proprietario ai fini fiscali, e la rendita catastale. Per questi motivi, bisogna sincerarsi che tale planimetria sia sempre disponibile ed aggiornata (è un obbligo normativo), pur tenendo presente la limitata o nulla utilità sotto il profilo urbanistico, statico, impiantistico e igienico-sanitario, aspetti per i quali è necessario reperire ed esaminare molti altri documenti.

Di Architetto Giorgio Rossetti