Tabelle millesimali: tra riforma del condominio e pronunce giurisprudenziali.

Le tabelle millesimali rappresentano lo strumento attraverso cui viene cristallizzato il valore di ogni singola unità immobiliare ricompresa nell'edificio condominiale, in relazione alle parti comuni del medesimo.

Le tabelle in discorso vengono così denominate in quanto il parametro in esse riportato è espresso in millesimi.

La legge si premura di precisare che, ai fini della determinazione del predetto parametro, appare unicamente rilevante il valore proporzionale dell'unità immobiliare, ragguagliata a quella dell'intero edificio, escludendosi criteri di maggiore contingenza quali il canone locatizio, i miglioramenti effettuati ovvero lo stato di manutenzione dell'appartamento (art. 68, secondo comma, disp. att. c.c.).

Il prospetto millesimale, essenziale per la ripartizione delle spese comuni, nonché per il computo dei quorum costitutivi e deliberativi dei condomini in sede di assemblea, deve essere allegato al regolamento di condominio ai sensi dell'art. 68, primo comma, disp. att. c.c. Proprio per le primarie funzioni dipanate dalle tabelle millesimali è possibile affermare che esse sono manifestazione di quel principio di proporzionalità imperante nella materia condominiale.

Nel settore in esame, una problematica da sempre percepita come di primaria rilevanza, di non facile approccio, è quella relativa ai quorum di approvazione e revisione delle tabelle.

La riforma della normativa condominiale del 2012, nel tentativo di “sbrogliare la matassa di opinioni contrastanti”, ha novellato l’art. 69 disp. att. c.c. disciplinando l’ipotesi della rettifica/modifica delle tabelle millesimali, ma “dimenticandosi” di regolare la loro approvazione ex novo.

In particolare, in merito a quest’ultimo aspetto, allo scopo di meglio comprendere la questione, giova richiamare la prassi giudiziaria.

Per lungo tempo l’orientamento maggioritario della Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto che fosse necessario il consenso di tutti i condomini per la formazione delle tabelle millesimali. La soluzione lasciava tuttavia sopravvivere una vivace corrente di pensiero dissenziente, sia di matrice giurisprudenziale sia dottrinaria. Infatti per sanare il contrasto, nel 2010, intervenivano le Sezioni Unite (sent. 09/08/2010, n. 18477) sconfessando la tradizionale impostazione ed affermando che “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c. comma secondo” (oggi art. 1136, secondo comma c.c.: ndr); ciò in quanto le medesime sono allegate al regolamento di condominio, il quale, come è noto, viene approvato dall’assemblea a maggioranza. Inoltre “esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tale unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio”. Pertanto le tabelle in evidenza vanno necessariamente approvate con lo stesso quorum richiesto per il regolamento di condominio.

A seguito della precitata pronuncia, diverse successive sentenze si sono uniformate agli insegnamenti oggetto della medesima, fra cui Cass., 08/05/2013, n. 10898; Cass., 26/02/2014, n. 4569; Cass., 12/02/2014, n. 3221.

Per quanto riguarda i presupposti per la rettifica/modifica dei valori proporzionali espressi nelle tabelle millesimali, secondo il succitato dettato normativo di cui all’art. 69 disp. att. c.c., essi possono essere variati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c., qualora siano conseguenza di un errore ovvero siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio, derivante da interventi di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari che abbiano alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una singola proprietà individuale.

Viceversa se le tabelle approvate non risultano viziate da errori originali o da sopravvenute sproporzioni, il cambiamento dei valori potrà avvenire solo all’unanimità dei condomini.

La ratio di tale previsione, può essere ravvisata nel fatto che, in questo caso, il mutamento della fotografia dei valori proporzionali delle unità immobiliari (matematicamente corretta) andrebbe ad adulterare la proporzionalità del sistema ricognitivo tabellare, derogando al regime codicistico.

Tirando le fila del discorso, l’approvazione delle tabelle, così come la loro rettifica e/o modifica in caso di contrasto dei valori millesimali con le risultanze fattuali (sia a causa di un errore originario che per sopravvenuta sproporzione) rimane il frutto di una comune delibera assembleare a maggioranza, volta a facilitare la gestione della cosa comune (salva l’ipotesi, come detto, di variazione esulante dall’errore ab origine ovvero dalla sproporzione sopravvenuta, ove è richiesto il consenso unanime).

Pare dunque priva di pregio la tesi di quella parte di dottrina che considera la ricostruzione giurisprudenziale originata dalle Sezione Unite del 2010 in disarmonia con la novella legislativa di cui si è fatto cenno.

A completamento della disciplina, il secondo comma dell’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che “Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni”. La legittimazione passiva dell’amministratore, quale rappresentante degli interessi comuni dell’edificio, pare pertanto escludere la necessità di litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.

Dott.ssa Sara Rinaudo

Avv. Barbara Ruzza

Condividi questo articolo sul tuo social network o tramite email:

Vuoi ricevere le news dei Partner THNET direttamente sulla tua email?

Registrati al servizio gratuito di THNET