Analisi acque in condominio: responsabilità dell'amministratore

Il Decreto Legislativo n. 31 del 2 Febbraio 2001, modificato e integrato dal Decreto Legislativo n. 27  del 2 Febbraio 2002, recepisce l’attuazione della Direttiva 98/83/CE disciplinando la qualità delle acque destinate al consumo umano al fine di proteggere la salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque, garantendone la salubrità e la pulizia (art. 1). Il decreto definisce che il gestore della rete idrica pubblica è responsabile della qualità dell’acqua erogata fino al punto di consegna, inteso come il punto in cui si verifica l’allaccio del condominio. Da quel punto in poi l’impianto è di proprietà del condominio e anche la responsabilità della qualità dell’acqua erogata ai condomini è dell’amministratore del condominio.

Nei casi in cui i parametri dell’acqua che fuoriesce dai rubinetti non siano entro i limiti di legge, seppure al punto di consegna questi vengano rispettati, l'ASL di competenza territoriale potrà imporre, ai fini della tutela della salute pubblica, l’esecuzione di interventi finalizzati a migliorare la qualità dell’acqua erogata e ripristinare i parametri imposti dalla legge. In tali casi sono anche previste sanzioni a carico dell’amministratore.

L’amministratore di condominio ha dunque la responsabilità della qualità dell’acqua erogata ma non un obbligo esplicito di analisi periodica. Chiaramente al fine di garantire la salubrità dell’acqua un’analisi chimica e microbiologica andrà eseguita, ma la frequenza e periodicità non sono definite per legge, come invece richiesto per la gestione degli acquedotti.

A chiarimento di tale argomento si è espresso anche il Dipartimento di Prevenzione-Servizio Igiene degli alimenti e della nutrizione, della ASL-Lombardia il 30/01/2004 con una circolare (Cir. Asl. Del 16.12.03. n.10774- protocollo int. 0978/AB) in cui specifica che non è obbligatorio alcun controllo da parte degli amministratori, per legge, senza però eliminare la responsabilità che tali soggetti hanno in merito alla garanzia della qualità dell’acqua distribuita nell’edificio da loro amministrato, con relative sanzioni nel caso in cui si verificassero episodi di malesseri causati da una cattiva gestione degli impianti o cisterne dell’acqua (in particolare gli accumuli di acqua calda sanitaria soggetti maggiormente a legionellosi).

Tale circolare è stata poi avallata dal parere del Ministero della Sanità in data il 10/06/2004: “per quanto concerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l’amministratore del condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietari non hanno l’obbligo di effettuare le attività e i controlli previsti dagli artt. 7 e 8 del decreto in oggetto, bensì quello derivante dall’attività di controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto.” “Nel caso di edifici in cui coesistono civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l’acqua viene fornita al pubblico e il responsabile della gestione dell’edificio devono garantire che i valori di parametro fissati nell’allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto”.

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